第152章 【长远投资项目】
第152章【长远投资项目】
深水湾高尔夫球场,林祖辉正在陪郑裕桐打球。
他现在已经是马会和皇家高尔夫球会的会员,但其实平常玩的不是很多,毕竟他的精力一般放在事业上和女人上。
但是呢,这两项运动又是香江上流社会人士谈生意最多的场合,所以他又逃避不了这个圈子。
“彤叔,我想参与大屿山愉景湾第三期的合作!”林祖辉潇洒的挥杆,却是不会去看球的轨迹
这是他的性格使然,只要出手了,就不会后悔。
郑裕桐闻言,停下手中的动作,问道:“你看好哪个项目?”
愉景湾位于大屿山,也是未来机场附近的地块。
1977年,香港兴业把愉景湾作为抵押,向苏联国营银行莫斯科纳罗尼银行借贷,但无力偿还债项,愉景湾的土地随时被莫斯科纳罗尼银行没收。
实业家查济民听说这一消息,为免香港土地落入俄罗斯手中,斥资数千万港元购买大屿山愉景湾的大片荒地,收购及掌管香港兴业。
有别于香港其他大型的发展项目,愉景湾内的所有开发工程基本都属私人建设,当年那里一片荒芜,既没有道路,亦无水电,只可由海路前往,却没有码头。所有区内的基建必须由头开始,这些开发工程需要庞大资金的投入,而且风险很高,工程技术上的挑战亦绝对不少。
如今,愉景湾已经开发了两期,第1期发展,以欧洲式低密度豪宅为蓝本,并配以基础设施,第2期则以后现代风格设计。
因为新机场方案要再过三年才会公布,所以林祖辉觉得这是一个巨大的机会!
他的想法是:先和查济民家族合作愉快,再趁着新机场未公布之前,让新时代持有香江兴业的部分股权(可用现金亦或者发新股交换),分享御景湾未来的发展红利。
当然了,他不认识查济民家族的人,但是郑裕桐和查济民关系很好,御景湾第三期双方已经在谈合作中(PS:前世一共15期,可提供两万多人居住的低密度社区,一半不是华夏籍人;区内有几家五星级酒店、商场等完善的设施,又靠近迪士尼工业,堪称城中之城。整个工程更是被列为地产史的经典操作,被内地地产商拿来作为典范的存在)。
林祖辉自然是通过郑裕桐,也参与进来!
这种合作很正常不过,比如李超人要是看中新世界发展的某个项目,就会约在一起打高尔夫;然后说道,我对这个项目很感兴趣,而郑裕桐自然不会拒绝,然后拉上好友一起做。
对于香江的富豪们来说,一起合作再正常不过,除了人情关系外,有一个根本的原因:那就是大家喜欢分散投资,比如做一个项目可能会亏损,但如果拿着这一个项目的钱去做五个项目(合资),五个项目就算亏损一个,那也不会影响整体的投资。
这就是经商的一个策略!
面对郑裕桐的提问,林祖辉老实的回答道:“恩,御景湾在大屿山,而将来新机场说不定就建在哪来,我想赌一把,加入你们一起开发!”
郑裕桐点点头,爽快的说道:“那我来约査济民,大家一起吃个饭!”
他在想,新时代地产要参与进来,大家也是皆大欢喜,其可以分担部分风险;当然了,新时代地产加入进来,也仅是个三股东而已。
但郑裕桐不知道的是,林祖辉是在算计一件事,那就是抢在新世界入股香江兴业之前,抢在新机场方案放出风声之前,预计在1988年参股香江兴业,争取拿下10%~15%的股份(现金或股份交换)。
这是很正常的投资,算不上得罪郑家,毕竟他们也能入股香江兴业。
而对于查家来说,开发愉景湾投入太大,有人进来参与也是好事;而且一旦是换股,只要新时代是优质地产股,也是皆大欢喜。
一场高尔夫,就基本谈拢了一个合作!
待这个合作结束,今年年底林祖辉也牵线一个合作,那就是联合新世界,拿下‘双子大厦’;当然了,新世界的权益也不会很高。
说起这个‘双子大厦’,和郑裕桐关系匪浅,当年恒隆牵头的财团,丢失了这个项目,还损失了四亿的挞订费,新世界地产正是这个财团的二股东。
甚至,在恒隆退出后,新世界还想挣扎一下;可惜和郑裕桐关系很好的恒生银行,也拒绝为这个项目贷款,因为风险实在太大,当时的补地费就高达19亿。
这个项目在1984年9月,以信合、光大、南洋财团、日本财团合组的公司,以‘冷手执个热煎堆’一举中标,价格大大低于19亿,仅为亿。恒隆和新世界因为和地铁公司搞得不友好(损失4亿挞订),便没有参加这个标,但恒隆又拿下剩下七个地铁站上的发展权。
这个项目按照补地费加建筑费、税费,大约也就10亿成本的样子,但是在1987年新财团出售主要权益就可以售价19亿,保守获利在10亿左右。
査家是以纺织业起家的财团,80年代开始,香江劳务成本上涨,纺织业萧条,查家便与新世界等地产商合作发展厂房旧址物业,所以双方关系较好。
有郑裕桐牵线搭桥,林祖辉搭上査家也是顺其自然的事情。
酒店的包厢里,査济民携儿子查懋生参加了这次会宴,郑裕桐父子也参与作陪,大家一见面就非常热情。
“听说你经常陪小查吃大闸蟹、看戏?”査济民笑着说道。
査济民和查良镛(金大侠)都是出自浙江海宁袁花镇龙山查氏家族。查济民比金庸年长10岁,论辈分,査济民是金庸的祖父,不过两人常以“查老”“小查”互称。两人最近在合作起草方案,也许听金大侠提过林祖辉。
“也不是经常,他比较忙!”林祖辉回应道。
这倒是实话,林祖辉和金庸关系只能说尚可,远不及前世他和于品海的关系;毕竟离金老爷子退休还有三年,总不能让林祖辉这个大忙人每周都陪金大侠一次吧!
“我看伱更忙!不得了,香江十大财团的候补财阀,居然是个年龄二十多岁的后生仔!”査济民夸奖道。
“都是媒体在搞捧杀,你老别取笑我了!”林祖辉谦虚道。
査济民点点头,指着查懋生说道:“你们以后可以多接触接触!”
林祖辉谦虚的说道:“以后还请查生多多指教!”
查懋生同样回应道:“不敢不敢,有了这次的合作,我们就朋友嘛!”
简单的认识后,大家就熟悉起来,谈的都是商业上的事情,特别是地产上的事情;查家的商业版图很大,全球都有他们的纺织产业,业务遍及华夏、东南亚、非洲、欧洲及美洲等地。八十年代开始,查家也将产业延伸到地产行业。
这顿饭吃得很愉快,査济民很快同意新时代地产参与进来,占股15%,而新世界地产占股25%。当然,谈的合作仅限御景湾第三期而已,后面还有很多期呢!
林祖辉再次感受到,有人脉关系就是好,不然很多项目有钱也做不上。
五月底,新时代地产在一场官地拍卖会上,花费近两亿拿地,就连十大地产商都不敢试其锋芒,一时间震惊香江地产界。
这家公司发展实在太快了,虽然和十大地产商还有很大的差距,但其注重土地储备的手笔,可是大的很。
有人计算过,新时代地产一年需要支付银行亿的利息(15亿贷款,32亿资产值),其利息顿时让中型地产商都感到如泰山压顶,踹不过气。
这就是新时代地产加强储备土地的代价,如果仅凭旗下开发的楼盘盈利,将会有五成左右的利润被吞噬。
所以,这样的不顾后果增加土地储备,也被一些地产界人士批评,好比蛇吞象,风险极大。
不过也有人指出,新时代地产今年的非经常盈利已经高达亿(外汇获利),这样一来别人自然可以这操作。
其实这些人还不知道一件事事情,那就是新时代地产今年炒工业楼宇,预计年底将获利亿至2亿。
新时代地产去年投资的7000万资金,以五倍杠杆的买入了大批工业楼宇,目前工业楼宇属于疯狂上涨中,因为1982年至1984年香江建成的工业楼宇基本上没有。
而今年年初香江的工业厂房供不应求,便已经浮出水面,五个月时间已经上涨了两成。
新时代地产的会议室里。
林祖辉听取高层们的汇报,在多数的会议上,他都是点名某个高管让他背书负责的某个项目。
“陈董事,你们发展物业部门的高级职员招募的怎么样了?”
相比大型地产商,新时代地产无疑在人才上有些短缺,毕竟发展太快来不及自己培养;好在这个时代只要你有钱、公司有前景,就不怕没有高级职员来投。
陈斌连忙说道:“这个月补充了8名高级职员,还在继续招募中,预计六月份便可以满足公司的下一阶段的人才需求。”
林祖辉点点头,说道:“恩!增强我们发展楼盘的实力刻不容缓,我们的土地储备已经上了一个台阶,但我们开发楼盘的实力一直跟不上。所以这一次对于新招募的高级职员,我抱有很大的希望,你们不要让我失望。同时,我也会将工作重心转移到你们部门!”
陈斌心里一凛,他可是知道老板上手很快,对于楼盘上的建筑、材料、施工那是学的很快,而且老板对于香江的建筑法规非常熟悉,对于材料的价格、质量也是很精通;所以,没有那个手下可以在他手里蒙混过关。
“好的,老板!”
陈斌已经决定加强管理发展物业部门,虽然新时代地产一直以来都是管理很严格和完善,但老板毕竟要求很高。
林祖辉确实很在意建筑上面的方方面面,经常有空就会去建筑工地,并且直接爬到上面,和工人们直接交流。
每一个楼盘他都会有亲自监督,以免造成不可挽回的损失。人家都说老板是精力有限的,但林祖辉的大脑和精力确实远胜常人,做事情也能抓到精髓。
会议结束后,林祖辉喊来了梁真勋:“你安排人考察一下国泰置业,然后假设我们收购它,你先将一个初步方案拿给我!”
梁真勋心里大叹,老板还真是不停歇的扩张公司,才拿下华人置业和中娱两个月,又在考虑收购了!
“好的,我去安排!”
林祖辉点点头,说道:“不要声张,我还没有做出决定!就算收购,也是年底的事情了”
“恩,我知道了!”
梁真勋离开后,林祖辉思考起来,利用收购企业来扩大新时代地产系,这是他的其中一个策略;
他前世看过一篇文章:正是说罗旭瑞先是拿下世纪城市,然后资产重整后,接着以世纪城市拿下富豪酒店和百利保(他本身有近30%股份,仅次于韦理);有了三家上市公司后,罗旭瑞接着在1987年又拿下国泰置业,三个月时间让国泰置业资产翻了六倍。后来他又收购了一家富利国际地产,这家公司原本是经营美国地产业投资。
林祖辉当然也想拿下国泰置业和富利国际,特别是富利国际,以后可以作为他旗下公司投资美国地产业的旗舰,而国泰置业也可以为新时代地产系增加实力。
国泰置业林祖辉简单的调查过,资产值很高,债务率也高;说实话他没有信心像罗旭瑞那样,化腐朽为神奇。
不过他也不会忘记,他手下有一批人才,还有梁伯韬这个商场证券和资本运作的高手帮助,未必不能取得成功。
再加上,林祖辉也学习过韦理重整富豪酒店、百利保的案例,从中学到了很多!
一般来说,资产重整一定要有银行的支持,为公司赢得时间;当初,韦理联合罗旭瑞从罗鹰石手下夺下富豪酒店和百利保时,这两家公司亏损严重,韦理利用和汇丰的关系,取得了一笔亿的巨额贷款!
其次是变卖资产,再加上增发新股,重新购买新资产等套路,最终让公司取得资产值的增加。
新时代地产的崛起,压根来说和陈松青的手段差不多,比不上韦理重整富豪酒店和百利保有专业水平。
而这次国泰置业,其实林祖辉已经决定拿下,毕竟也就花个1亿出头一点,正好试试自己的团队水平。
还能不经意间打击竞争对手,可谓一举两得。
当然了,怎么也得等到年底再说!
新时代地产其实没钱了,只有通过供股集资才能解决当下的问题。
要么等待消化了果实,但林祖辉担心罗旭瑞明年会抢先一步,那可就损失了。
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深水湾高尔夫球场,林祖辉正在陪郑裕桐打球。
他现在已经是马会和皇家高尔夫球会的会员,但其实平常玩的不是很多,毕竟他的精力一般放在事业上和女人上。
但是呢,这两项运动又是香江上流社会人士谈生意最多的场合,所以他又逃避不了这个圈子。
“彤叔,我想参与大屿山愉景湾第三期的合作!”林祖辉潇洒的挥杆,却是不会去看球的轨迹
这是他的性格使然,只要出手了,就不会后悔。
郑裕桐闻言,停下手中的动作,问道:“你看好哪个项目?”
愉景湾位于大屿山,也是未来机场附近的地块。
1977年,香港兴业把愉景湾作为抵押,向苏联国营银行莫斯科纳罗尼银行借贷,但无力偿还债项,愉景湾的土地随时被莫斯科纳罗尼银行没收。
实业家查济民听说这一消息,为免香港土地落入俄罗斯手中,斥资数千万港元购买大屿山愉景湾的大片荒地,收购及掌管香港兴业。
有别于香港其他大型的发展项目,愉景湾内的所有开发工程基本都属私人建设,当年那里一片荒芜,既没有道路,亦无水电,只可由海路前往,却没有码头。所有区内的基建必须由头开始,这些开发工程需要庞大资金的投入,而且风险很高,工程技术上的挑战亦绝对不少。
如今,愉景湾已经开发了两期,第1期发展,以欧洲式低密度豪宅为蓝本,并配以基础设施,第2期则以后现代风格设计。
因为新机场方案要再过三年才会公布,所以林祖辉觉得这是一个巨大的机会!
他的想法是:先和查济民家族合作愉快,再趁着新机场未公布之前,让新时代持有香江兴业的部分股权(可用现金亦或者发新股交换),分享御景湾未来的发展红利。
当然了,他不认识查济民家族的人,但是郑裕桐和查济民关系很好,御景湾第三期双方已经在谈合作中(PS:前世一共15期,可提供两万多人居住的低密度社区,一半不是华夏籍人;区内有几家五星级酒店、商场等完善的设施,又靠近迪士尼工业,堪称城中之城。整个工程更是被列为地产史的经典操作,被内地地产商拿来作为典范的存在)。
林祖辉自然是通过郑裕桐,也参与进来!
这种合作很正常不过,比如李超人要是看中新世界发展的某个项目,就会约在一起打高尔夫;然后说道,我对这个项目很感兴趣,而郑裕桐自然不会拒绝,然后拉上好友一起做。
对于香江的富豪们来说,一起合作再正常不过,除了人情关系外,有一个根本的原因:那就是大家喜欢分散投资,比如做一个项目可能会亏损,但如果拿着这一个项目的钱去做五个项目(合资),五个项目就算亏损一个,那也不会影响整体的投资。
这就是经商的一个策略!
面对郑裕桐的提问,林祖辉老实的回答道:“恩,御景湾在大屿山,而将来新机场说不定就建在哪来,我想赌一把,加入你们一起开发!”
郑裕桐点点头,爽快的说道:“那我来约査济民,大家一起吃个饭!”
他在想,新时代地产要参与进来,大家也是皆大欢喜,其可以分担部分风险;当然了,新时代地产加入进来,也仅是个三股东而已。
但郑裕桐不知道的是,林祖辉是在算计一件事,那就是抢在新世界入股香江兴业之前,抢在新机场方案放出风声之前,预计在1988年参股香江兴业,争取拿下10%~15%的股份(现金或股份交换)。
这是很正常的投资,算不上得罪郑家,毕竟他们也能入股香江兴业。
而对于查家来说,开发愉景湾投入太大,有人进来参与也是好事;而且一旦是换股,只要新时代是优质地产股,也是皆大欢喜。
一场高尔夫,就基本谈拢了一个合作!
待这个合作结束,今年年底林祖辉也牵线一个合作,那就是联合新世界,拿下‘双子大厦’;当然了,新世界的权益也不会很高。
说起这个‘双子大厦’,和郑裕桐关系匪浅,当年恒隆牵头的财团,丢失了这个项目,还损失了四亿的挞订费,新世界地产正是这个财团的二股东。
甚至,在恒隆退出后,新世界还想挣扎一下;可惜和郑裕桐关系很好的恒生银行,也拒绝为这个项目贷款,因为风险实在太大,当时的补地费就高达19亿。
这个项目在1984年9月,以信合、光大、南洋财团、日本财团合组的公司,以‘冷手执个热煎堆’一举中标,价格大大低于19亿,仅为亿。恒隆和新世界因为和地铁公司搞得不友好(损失4亿挞订),便没有参加这个标,但恒隆又拿下剩下七个地铁站上的发展权。
这个项目按照补地费加建筑费、税费,大约也就10亿成本的样子,但是在1987年新财团出售主要权益就可以售价19亿,保守获利在10亿左右。
査家是以纺织业起家的财团,80年代开始,香江劳务成本上涨,纺织业萧条,查家便与新世界等地产商合作发展厂房旧址物业,所以双方关系较好。
有郑裕桐牵线搭桥,林祖辉搭上査家也是顺其自然的事情。
酒店的包厢里,査济民携儿子查懋生参加了这次会宴,郑裕桐父子也参与作陪,大家一见面就非常热情。
“听说你经常陪小查吃大闸蟹、看戏?”査济民笑着说道。
査济民和查良镛(金大侠)都是出自浙江海宁袁花镇龙山查氏家族。查济民比金庸年长10岁,论辈分,査济民是金庸的祖父,不过两人常以“查老”“小查”互称。两人最近在合作起草方案,也许听金大侠提过林祖辉。
“也不是经常,他比较忙!”林祖辉回应道。
这倒是实话,林祖辉和金庸关系只能说尚可,远不及前世他和于品海的关系;毕竟离金老爷子退休还有三年,总不能让林祖辉这个大忙人每周都陪金大侠一次吧!
“我看伱更忙!不得了,香江十大财团的候补财阀,居然是个年龄二十多岁的后生仔!”査济民夸奖道。
“都是媒体在搞捧杀,你老别取笑我了!”林祖辉谦虚道。
査济民点点头,指着查懋生说道:“你们以后可以多接触接触!”
林祖辉谦虚的说道:“以后还请查生多多指教!”
查懋生同样回应道:“不敢不敢,有了这次的合作,我们就朋友嘛!”
简单的认识后,大家就熟悉起来,谈的都是商业上的事情,特别是地产上的事情;查家的商业版图很大,全球都有他们的纺织产业,业务遍及华夏、东南亚、非洲、欧洲及美洲等地。八十年代开始,查家也将产业延伸到地产行业。
这顿饭吃得很愉快,査济民很快同意新时代地产参与进来,占股15%,而新世界地产占股25%。当然,谈的合作仅限御景湾第三期而已,后面还有很多期呢!
林祖辉再次感受到,有人脉关系就是好,不然很多项目有钱也做不上。
五月底,新时代地产在一场官地拍卖会上,花费近两亿拿地,就连十大地产商都不敢试其锋芒,一时间震惊香江地产界。
这家公司发展实在太快了,虽然和十大地产商还有很大的差距,但其注重土地储备的手笔,可是大的很。
有人计算过,新时代地产一年需要支付银行亿的利息(15亿贷款,32亿资产值),其利息顿时让中型地产商都感到如泰山压顶,踹不过气。
这就是新时代地产加强储备土地的代价,如果仅凭旗下开发的楼盘盈利,将会有五成左右的利润被吞噬。
所以,这样的不顾后果增加土地储备,也被一些地产界人士批评,好比蛇吞象,风险极大。
不过也有人指出,新时代地产今年的非经常盈利已经高达亿(外汇获利),这样一来别人自然可以这操作。
其实这些人还不知道一件事事情,那就是新时代地产今年炒工业楼宇,预计年底将获利亿至2亿。
新时代地产去年投资的7000万资金,以五倍杠杆的买入了大批工业楼宇,目前工业楼宇属于疯狂上涨中,因为1982年至1984年香江建成的工业楼宇基本上没有。
而今年年初香江的工业厂房供不应求,便已经浮出水面,五个月时间已经上涨了两成。
新时代地产的会议室里。
林祖辉听取高层们的汇报,在多数的会议上,他都是点名某个高管让他背书负责的某个项目。
“陈董事,你们发展物业部门的高级职员招募的怎么样了?”
相比大型地产商,新时代地产无疑在人才上有些短缺,毕竟发展太快来不及自己培养;好在这个时代只要你有钱、公司有前景,就不怕没有高级职员来投。
陈斌连忙说道:“这个月补充了8名高级职员,还在继续招募中,预计六月份便可以满足公司的下一阶段的人才需求。”
林祖辉点点头,说道:“恩!增强我们发展楼盘的实力刻不容缓,我们的土地储备已经上了一个台阶,但我们开发楼盘的实力一直跟不上。所以这一次对于新招募的高级职员,我抱有很大的希望,你们不要让我失望。同时,我也会将工作重心转移到你们部门!”
陈斌心里一凛,他可是知道老板上手很快,对于楼盘上的建筑、材料、施工那是学的很快,而且老板对于香江的建筑法规非常熟悉,对于材料的价格、质量也是很精通;所以,没有那个手下可以在他手里蒙混过关。
“好的,老板!”
陈斌已经决定加强管理发展物业部门,虽然新时代地产一直以来都是管理很严格和完善,但老板毕竟要求很高。
林祖辉确实很在意建筑上面的方方面面,经常有空就会去建筑工地,并且直接爬到上面,和工人们直接交流。
每一个楼盘他都会有亲自监督,以免造成不可挽回的损失。人家都说老板是精力有限的,但林祖辉的大脑和精力确实远胜常人,做事情也能抓到精髓。
会议结束后,林祖辉喊来了梁真勋:“你安排人考察一下国泰置业,然后假设我们收购它,你先将一个初步方案拿给我!”
梁真勋心里大叹,老板还真是不停歇的扩张公司,才拿下华人置业和中娱两个月,又在考虑收购了!
“好的,我去安排!”
林祖辉点点头,说道:“不要声张,我还没有做出决定!就算收购,也是年底的事情了”
“恩,我知道了!”
梁真勋离开后,林祖辉思考起来,利用收购企业来扩大新时代地产系,这是他的其中一个策略;
他前世看过一篇文章:正是说罗旭瑞先是拿下世纪城市,然后资产重整后,接着以世纪城市拿下富豪酒店和百利保(他本身有近30%股份,仅次于韦理);有了三家上市公司后,罗旭瑞接着在1987年又拿下国泰置业,三个月时间让国泰置业资产翻了六倍。后来他又收购了一家富利国际地产,这家公司原本是经营美国地产业投资。
林祖辉当然也想拿下国泰置业和富利国际,特别是富利国际,以后可以作为他旗下公司投资美国地产业的旗舰,而国泰置业也可以为新时代地产系增加实力。
国泰置业林祖辉简单的调查过,资产值很高,债务率也高;说实话他没有信心像罗旭瑞那样,化腐朽为神奇。
不过他也不会忘记,他手下有一批人才,还有梁伯韬这个商场证券和资本运作的高手帮助,未必不能取得成功。
再加上,林祖辉也学习过韦理重整富豪酒店、百利保的案例,从中学到了很多!
一般来说,资产重整一定要有银行的支持,为公司赢得时间;当初,韦理联合罗旭瑞从罗鹰石手下夺下富豪酒店和百利保时,这两家公司亏损严重,韦理利用和汇丰的关系,取得了一笔亿的巨额贷款!
其次是变卖资产,再加上增发新股,重新购买新资产等套路,最终让公司取得资产值的增加。
新时代地产的崛起,压根来说和陈松青的手段差不多,比不上韦理重整富豪酒店和百利保有专业水平。
而这次国泰置业,其实林祖辉已经决定拿下,毕竟也就花个1亿出头一点,正好试试自己的团队水平。
还能不经意间打击竞争对手,可谓一举两得。
当然了,怎么也得等到年底再说!
新时代地产其实没钱了,只有通过供股集资才能解决当下的问题。
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