第413章 【地产和银行的现状】
八月份,港府颁布了七项打击炒楼的措施,内容包括规定临时订金为楼价的5%、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单元、禁止使用授权书登记、设立抽签捡楼程序等。
措施颁布后,售楼程序虽然已经好转,但炒风并未收到明显压抑,楼价继续急升。
在林祖辉看来,香江的楼价高涨,有港府三成的功劳。港府每一次都将官地放在地产高峰期进行拍卖,引得地产商竞相报价,最终炒出一个天价,从而带动了整个市场的上升。
还有四成的功劳,是香江的‘炒风盛行’引起的,大家都来炒房,自然让地产商乐和和,房价不涨才怪。
剩下的三成功劳,才是地产商。林祖辉作为地产商,深知地产商的‘狡诈’。香江的住房单元缺几十万套,但地产商们并不会加大马力供应。
例如新时代集团,旗下拥有大量的土地储备,今年的住宅面积供应反而比以前少,只有260万平方尺左右(约4000个住宅单元)。
这叫有地不起楼,有楼不出售!
毕竟,住宅均价都在2500港币以上了,那么供应260万平方尺,就相当于销售了65亿以上,仅发展地产的纯利都有35亿以上了(利润高是因为地价买得便宜)。
故地产商不会增加太多的供应量,并不是不想多赚钱,而是做长期打算!
8月9日,星期五。
林祖辉的办公室里,陈斌、梁真勋、陈晓芬三位地产高层,正在沙发上和老板开小会。
“财政司司长几月份任期满?”林祖辉突然问了一句‘题外话’。
三人面面相觑,似乎没有关注过这个问题,还是梁真勋不确定的说道:“好像是11月份吧!”
林祖辉没有怪罪三人,而是说道:“记得去打听一下,我好像也记得是11月!俗话说新官上任三把火,财政司新官可能第一把火就是打击炒楼!倒不需要楼市会下跌,只是谨防一下而已。”
三人点点头,这个非常说得过去,八月份就已经打击了,不过显然力度不够!就现在的房价,香江出现了不少批评的声音。
当然了,香江大多数人还是希望房子涨价的,这一点林祖辉就知道!
陈斌试探性的说道:“老板的意思是,汇景花园那里在新任财政司之前出售部分单元?”
林祖辉点点头,说道:“对,但是最好不要太提前,提前一周多差不多了!十月份的时候,3200元每平方尺应该没有问题。你们好好的计算下时间,不要撞到财政司枪口了,虽然我们不怕他!”
汇景花园打算今年再放出900多个住宅单元,也算是目标很大了,所以林祖辉才特殊关照。至于那些两三百个住宅的楼盘销售,不至于引起太大的注意。
之所以如此,那是因为楼盘销售很大一部分都是炒房客购买的!
“好的,我们一定算好时间!”
900多个住宅单元,相当于今年的2成多的供应链了,需要经过周密的策划,不可能马上决定卖,就可以组织出售的。所以提前布局,是很有必要的。
目前,新时代集团手中也有不少大型屋邨项目了,汇景花园(4100个住宅单元)、海逸豪园(4750个住宅单元,鹤园电厂1992年全部搬空,98年之前全部完成)、又一居(1900个低楼层高档住宅,92年分批开售,95年完成)、荃湾的两个大型屋邨6000多个住宅单元(98年之前全部完成)
汇景花园最先开售,就算是这样,预计也要赚近100亿,更不要说后面的项目了!
可恶的地产商!
接着,林祖辉思考起问题来,三人也不敢打扰老板。
他们知道,老板是新时代集团的指挥者,他的每一个决策,都是这个集团成长的根本动力。新时代集团为什么发展如此快,就是因为老板的决策非常精细,每一年的供应量,什么时候减缓楼盘动工数量、什么时候加大销售等等,这些都是新时代集团胜利的细节。
其实,林祖辉在考虑:是让新时代集团投资外汇呢,还是让新时代集团投资花旗银行的股票(二级市场购买)?
目前,美元/日元自六月中旬达到142点后,已经下跌至点,现在沽空还来得及!
至于恒金投资的美元/日元沽空,平均沽空点已经在点,总投资15亿港币加20倍杠杆,已经产生盈利了。
而花旗银行的股票目前在9美元出头一点,看样子可能跌破9美元每股。若是让新时代集团投资个1亿美金,每年的收益绝对会很高,可能达到40%以上。好像,在泡沫危机前,花旗银行回报率达到30多倍,超过了富国银行的十几倍回报率。
若不是林祖辉的资金安排不过来,也轮不到新时代集团。再加上,他已经持股了大量的花旗银行股票。
“梁董事,你安排一下,拿出1亿美元去美国投资证券!准备好了之后,然后告诉我!”
“好的,老板!”
众人倒已经习惯了老板的作风,投资金融产品,新时代集团一直有在做。至于区区8亿港币的投资,已经不算太大的投资了。
林祖辉的想法很简单,明年还打算拿出10亿港币去美国购买写字楼,采用首付两成的方式,购买价值50亿的写字楼,大概相当于纽约曼哈顿的5幢30多万平方尺的楼。
这个价格,只有中环的一半价格,因为美国这两年写字楼跌至低谷了。
经过两个月的稳健经营,林祖辉惊喜的发现,国商银行(香港)已经吸纳了存款10亿港币出头,虽然这里面大概有两亿多是朋友和合作伙伴支持的,但也足够震惊整个业界了。
道理很简单,国商银行(香港)本身在两个多月前的信誉是受损的,而每个月近4亿的存款,几乎是东亚银行的水平了。
仔细分析一下,能取得如此辉煌的原因有三个:
第一,林祖辉本身的名人效应,他是世界华人首富,在香港人眼里是资金实力雄厚的大财团主脑,信誉非常好。
第二,林祖辉在‘国商事件’中表现,让市民佩服,更让他们觉得信誉有保障。
第三,‘存钱送食油’的拉储方案,非常的成功。存款两万港币,只需定期一年就可以获得一桶食用油,这就变相的提高了利息。这样一来,即不得罪同行,又可以拉到存款。
林祖辉没打算让国商银行(香港)发展太快,而是要求的一个‘稳’字,只有稳定,他才百分之百的购买到港府手里的‘海外信托银行’。
在出售海外信托银行之前,港府会派银监处和汇丰银行(准央行)的专员进行审核,只有表现‘稳定、稳健’,港府才放心将‘海外信托银行’交给林祖辉。
道理其实很简单,港府也担心所托非人,再次发生挤提。一家银行挤提不可怕,就怕发生‘多米骨效应’,甚至威胁到港币汇率(虽然是固定挂钩,但依旧可能导致港币‘不值钱’)。
会议室里。
林祖辉继续强调道:“我们目前依旧是稳定压倒一切,保持充足的现金流,应对可能突发的情况!我个人这边,依旧随时可以提供20亿港币的现金作为后盾。”
一众高层真的非常惊讶,这位老板到底有多少现金啊!香江人都知道,林祖辉先生除了拥有几家上市公司的股份外,还拥有一家私人投资公司,有人估计这家私人投资资产数百亿港币。
当然了,这也算不得什么,毕竟李超人的私人投资也有数百亿;不过,李超人的私人投资都有负债,而林祖辉的私人投资公司负债却只有16亿港币(投资花旗银行)。
真正让香港人震惊的是,林祖辉拿出了50亿港币的现金出来,这个就比较厉害了!毕竟李超人、李兆基、郑裕桐这些人的个人投资,几乎都会大量采用贷款来完成。
何昌鸿认真的说道:“原来的5000多名存户,对我们的信心都非常强。一些人的存款到期后,都主动再次存在我们银行,我们也通过媒体进行了宣传。”
林祖辉满意的点点头,这一招确实不错!
“坏账追回的情况如何?”林祖辉询问道。
MD,想起这事就气人,一些海外的贷款收回,碰到了不少老赖。这让林祖辉愤愤不平,他自己和债权人达成了友好的协议,分批支付债权人的债务,相当的爽朗。
反倒是欠国商银行钱的借贷人,总是遇到老赖。
“有几笔坏账,借贷人看见我们准备打官司,主动表示分批偿还,不过要求减免利息!”何昌鸿说道。
“答应他们,不过得再让他们签订正式的还款协议!”
这没有什么大不了的,和那些海外的借款人打官司费时费力,不到万不得已,还是不要的好!当年,林祖辉自己也做过让澳门四家银行直接将本金都砍掉九成,不过那是公司濒临破产,实在无法偿还的原因。
通过和高层的讨论,林祖辉觉得国商银行(香港)一切都走向了正轨:存款稳定、持续的增加、原储户选择信任、坏账收回情况乐观、债券人没有闹。
除此之外,发放贷款也开始有条不絮的进行。由于有林祖辉的资金担保,国商银行可以按照担保的数额,进行‘超常发放贷款’,以此获得盈利。
这次会议,林祖辉并没有大谈发展,谈的最多就是稳定。就算以后将海外信托收购,并整合后,他也不会让银行跨越式发展。
他做银行的根本目的,是方便自己发展‘投资银行’,以后在国际金融产品中,信息更灵敏,交易渠道更多。
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措施颁布后,售楼程序虽然已经好转,但炒风并未收到明显压抑,楼价继续急升。
在林祖辉看来,香江的楼价高涨,有港府三成的功劳。港府每一次都将官地放在地产高峰期进行拍卖,引得地产商竞相报价,最终炒出一个天价,从而带动了整个市场的上升。
还有四成的功劳,是香江的‘炒风盛行’引起的,大家都来炒房,自然让地产商乐和和,房价不涨才怪。
剩下的三成功劳,才是地产商。林祖辉作为地产商,深知地产商的‘狡诈’。香江的住房单元缺几十万套,但地产商们并不会加大马力供应。
例如新时代集团,旗下拥有大量的土地储备,今年的住宅面积供应反而比以前少,只有260万平方尺左右(约4000个住宅单元)。
这叫有地不起楼,有楼不出售!
毕竟,住宅均价都在2500港币以上了,那么供应260万平方尺,就相当于销售了65亿以上,仅发展地产的纯利都有35亿以上了(利润高是因为地价买得便宜)。
故地产商不会增加太多的供应量,并不是不想多赚钱,而是做长期打算!
8月9日,星期五。
林祖辉的办公室里,陈斌、梁真勋、陈晓芬三位地产高层,正在沙发上和老板开小会。
“财政司司长几月份任期满?”林祖辉突然问了一句‘题外话’。
三人面面相觑,似乎没有关注过这个问题,还是梁真勋不确定的说道:“好像是11月份吧!”
林祖辉没有怪罪三人,而是说道:“记得去打听一下,我好像也记得是11月!俗话说新官上任三把火,财政司新官可能第一把火就是打击炒楼!倒不需要楼市会下跌,只是谨防一下而已。”
三人点点头,这个非常说得过去,八月份就已经打击了,不过显然力度不够!就现在的房价,香江出现了不少批评的声音。
当然了,香江大多数人还是希望房子涨价的,这一点林祖辉就知道!
陈斌试探性的说道:“老板的意思是,汇景花园那里在新任财政司之前出售部分单元?”
林祖辉点点头,说道:“对,但是最好不要太提前,提前一周多差不多了!十月份的时候,3200元每平方尺应该没有问题。你们好好的计算下时间,不要撞到财政司枪口了,虽然我们不怕他!”
汇景花园打算今年再放出900多个住宅单元,也算是目标很大了,所以林祖辉才特殊关照。至于那些两三百个住宅的楼盘销售,不至于引起太大的注意。
之所以如此,那是因为楼盘销售很大一部分都是炒房客购买的!
“好的,我们一定算好时间!”
900多个住宅单元,相当于今年的2成多的供应链了,需要经过周密的策划,不可能马上决定卖,就可以组织出售的。所以提前布局,是很有必要的。
目前,新时代集团手中也有不少大型屋邨项目了,汇景花园(4100个住宅单元)、海逸豪园(4750个住宅单元,鹤园电厂1992年全部搬空,98年之前全部完成)、又一居(1900个低楼层高档住宅,92年分批开售,95年完成)、荃湾的两个大型屋邨6000多个住宅单元(98年之前全部完成)
汇景花园最先开售,就算是这样,预计也要赚近100亿,更不要说后面的项目了!
可恶的地产商!
接着,林祖辉思考起问题来,三人也不敢打扰老板。
他们知道,老板是新时代集团的指挥者,他的每一个决策,都是这个集团成长的根本动力。新时代集团为什么发展如此快,就是因为老板的决策非常精细,每一年的供应量,什么时候减缓楼盘动工数量、什么时候加大销售等等,这些都是新时代集团胜利的细节。
其实,林祖辉在考虑:是让新时代集团投资外汇呢,还是让新时代集团投资花旗银行的股票(二级市场购买)?
目前,美元/日元自六月中旬达到142点后,已经下跌至点,现在沽空还来得及!
至于恒金投资的美元/日元沽空,平均沽空点已经在点,总投资15亿港币加20倍杠杆,已经产生盈利了。
而花旗银行的股票目前在9美元出头一点,看样子可能跌破9美元每股。若是让新时代集团投资个1亿美金,每年的收益绝对会很高,可能达到40%以上。好像,在泡沫危机前,花旗银行回报率达到30多倍,超过了富国银行的十几倍回报率。
若不是林祖辉的资金安排不过来,也轮不到新时代集团。再加上,他已经持股了大量的花旗银行股票。
“梁董事,你安排一下,拿出1亿美元去美国投资证券!准备好了之后,然后告诉我!”
“好的,老板!”
众人倒已经习惯了老板的作风,投资金融产品,新时代集团一直有在做。至于区区8亿港币的投资,已经不算太大的投资了。
林祖辉的想法很简单,明年还打算拿出10亿港币去美国购买写字楼,采用首付两成的方式,购买价值50亿的写字楼,大概相当于纽约曼哈顿的5幢30多万平方尺的楼。
这个价格,只有中环的一半价格,因为美国这两年写字楼跌至低谷了。
经过两个月的稳健经营,林祖辉惊喜的发现,国商银行(香港)已经吸纳了存款10亿港币出头,虽然这里面大概有两亿多是朋友和合作伙伴支持的,但也足够震惊整个业界了。
道理很简单,国商银行(香港)本身在两个多月前的信誉是受损的,而每个月近4亿的存款,几乎是东亚银行的水平了。
仔细分析一下,能取得如此辉煌的原因有三个:
第一,林祖辉本身的名人效应,他是世界华人首富,在香港人眼里是资金实力雄厚的大财团主脑,信誉非常好。
第二,林祖辉在‘国商事件’中表现,让市民佩服,更让他们觉得信誉有保障。
第三,‘存钱送食油’的拉储方案,非常的成功。存款两万港币,只需定期一年就可以获得一桶食用油,这就变相的提高了利息。这样一来,即不得罪同行,又可以拉到存款。
林祖辉没打算让国商银行(香港)发展太快,而是要求的一个‘稳’字,只有稳定,他才百分之百的购买到港府手里的‘海外信托银行’。
在出售海外信托银行之前,港府会派银监处和汇丰银行(准央行)的专员进行审核,只有表现‘稳定、稳健’,港府才放心将‘海外信托银行’交给林祖辉。
道理其实很简单,港府也担心所托非人,再次发生挤提。一家银行挤提不可怕,就怕发生‘多米骨效应’,甚至威胁到港币汇率(虽然是固定挂钩,但依旧可能导致港币‘不值钱’)。
会议室里。
林祖辉继续强调道:“我们目前依旧是稳定压倒一切,保持充足的现金流,应对可能突发的情况!我个人这边,依旧随时可以提供20亿港币的现金作为后盾。”
一众高层真的非常惊讶,这位老板到底有多少现金啊!香江人都知道,林祖辉先生除了拥有几家上市公司的股份外,还拥有一家私人投资公司,有人估计这家私人投资资产数百亿港币。
当然了,这也算不得什么,毕竟李超人的私人投资也有数百亿;不过,李超人的私人投资都有负债,而林祖辉的私人投资公司负债却只有16亿港币(投资花旗银行)。
真正让香港人震惊的是,林祖辉拿出了50亿港币的现金出来,这个就比较厉害了!毕竟李超人、李兆基、郑裕桐这些人的个人投资,几乎都会大量采用贷款来完成。
何昌鸿认真的说道:“原来的5000多名存户,对我们的信心都非常强。一些人的存款到期后,都主动再次存在我们银行,我们也通过媒体进行了宣传。”
林祖辉满意的点点头,这一招确实不错!
“坏账追回的情况如何?”林祖辉询问道。
MD,想起这事就气人,一些海外的贷款收回,碰到了不少老赖。这让林祖辉愤愤不平,他自己和债权人达成了友好的协议,分批支付债权人的债务,相当的爽朗。
反倒是欠国商银行钱的借贷人,总是遇到老赖。
“有几笔坏账,借贷人看见我们准备打官司,主动表示分批偿还,不过要求减免利息!”何昌鸿说道。
“答应他们,不过得再让他们签订正式的还款协议!”
这没有什么大不了的,和那些海外的借款人打官司费时费力,不到万不得已,还是不要的好!当年,林祖辉自己也做过让澳门四家银行直接将本金都砍掉九成,不过那是公司濒临破产,实在无法偿还的原因。
通过和高层的讨论,林祖辉觉得国商银行(香港)一切都走向了正轨:存款稳定、持续的增加、原储户选择信任、坏账收回情况乐观、债券人没有闹。
除此之外,发放贷款也开始有条不絮的进行。由于有林祖辉的资金担保,国商银行可以按照担保的数额,进行‘超常发放贷款’,以此获得盈利。
这次会议,林祖辉并没有大谈发展,谈的最多就是稳定。就算以后将海外信托收购,并整合后,他也不会让银行跨越式发展。
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